市场研究|商办公寓成买房人新宠，几招教你辨别买赚还是买哭（上）

南京商办性质公寓（非住宅公寓）起步于2006年，但真正有所发展，基本上是2011及之后的事情了，并且2011年之前的商办性质公寓基本上都是见缝插针式的，无论是从其补足商办过多面积的规划层面上看，还是从其开发的尴尬地理位置上看，都只是一种起替代作用的边缘性产品，因而供销规模都很低。随着2014年大批城市综合体项目的兴建，酒店式公寓作为转移过多商业、办公面积，加快去和贿款化速度并提高销售溢价的主要手段，成为大型综合体中重要的构成部分，因此市场规模呈现不断扩大的态势。

1住宅投资转移，成就了商办性质酒店式公寓的今生

相比较于其它多种投资渠道而言，南京人更加偏爱房产，因此虽然2013年高淳、溧水撤县建区后，每年人口净增量基本在3-5万之间（增幅基本在千分之5左右），但新建商品住宅（含普通住宅、别墅和酒店式公寓）成交量却以平均每年成交10万套的速度递增着，如果全部是外来人口买房，以南京户均人口3.2人计，则需要32万来支撑。而且5年间套均总价上涨了71%，也没能挡住购房需求的攀升，近三年供不应求情况越来越严重。可见真正影响南京楼市走势的是改善与投资性需求。

然而，以去年9月底重启限购为标志的抑制投资投机（稍带上了中高级第三套改善）的一系类调控措施“严打”之下，普通住宅、别墅、住宅性质的酒店式公寓等产品作为投资渠道，已基本被全面封堵，而之前不怎么受待见的商办性质酒店式公寓（以下简称公寓），成为需求端投资资金出口的主要替代品，近年供销量价呈现快速增长态势。

2政策调控与长租公寓兴起或将成就公寓市场的未来

除了住宅限购将投资资金转移到公寓市场以外，7月底南京加入住建部十二个住房租赁试点城市、8月南京正式发布了《南京市住房租赁试点工作方案》等一系列举措，加上3月出台约束群租的《南京市住宅物业管理条例》等，无疑给之前一直供过于求、价格上涨缓慢的公寓市场带来春光一片。

《南京市住房租赁试点工作方案》的主旨是围绕培育市场主体、搭建服务监管平台、筹集租赁房源、规范市场秩序等内容，全面推进住房租赁试点工作。其重点内容中明确规定：

试点商业用房改租赁，享民用水电气；

租房享同等教育、医疗资源；

公积金可支付房租；

划拨租赁住房专用地；

特设机构管理租赁住房；

商品房转出租 享贷款扶持；

开发商自持住房用于出租 产权不得转让；

鼓励居民出租闲置房；

健全市租房租赁平台；

前3条和第8、9两条，从完善使用条件、宽松化支付条件和对外出租便利性等多方面看，均有利于投资人在购买后作为长线投资产品出租，从而同时获取短期租金和长期物业升值的双重利益，避免了之前由于公寓价格上涨缓慢，转手交易成本高等阻碍其投资价值的各项弊端。不但鼓励个人投资，上述方案也通过贷款扶持鼓励开发商开发公寓产品，并通过自持产权不得转让等限制，要求开发商自行或者联合公寓运营商，进一步将公寓租赁市场规范化、多样性、品牌化，从而引导和丰富刚需购房者的过渡性居住需求，降低住宅市场供不应求压力的同时，推动公寓市场的规模化、梯度化快速发展。

不过从目前的政策来看，投资公寓的总价门槛虽然不高，普遍在80-120万左右，但以目前在售公寓多为综合体的回现产品，处于住宅开发之后的次前端，其价值还没有因综合体整体优势得到有效提升的状况来看，短期转手的话，其短期投资回报率较低，而成本却较高（交易税费），因而不但获利较低，反而有可能因为购买到风险板块或者风险楼盘而折本，这也是此前公寓市场供销量价一直徘徊不涨的主要原因。

但随着近期长租公寓市场的快速发展，商办公寓投资者，尤其是对商办物业投资领域投资缺乏专业知识和经验、此前只投资过住宅，或者刚进入房产投资领域的新手而言，跟随与品牌长租公寓运营商合作或自营长租公寓品牌的房企项目购买公寓，可以很大程度上规避掉不慎选择风险区域和风险楼盘的可能，虽然不能保证买赚多少，但起码不会买哭。

例如主打白领长租市场的贝克公寓，在位于中央门花样年喜年中心旁的廖家巷店和和燕路有两家分店，并且在2016年2月全国青年长租公寓品牌指数统计中，居于榜首的YOU+国际青年社区已与花样年·喜年中心正式确立合作关系，双方将联手打造南京第一家YOU+公寓，由YOU+统一运营管理，承诺保底月收益5000元。如此高额的回报承诺不仅源于YOU+对于自身品牌的信任，更是对花样年·喜年中心作为主城综合体项目优越地理位置和未来升值空间的认可。投资于这类项目的公寓产品，不但可以降低投资风险，而且从收益的角度看，无论是长期的租金收益，还是3-5年后综合体效应发挥到一定程度，为物业带来较高增值后转手的收益，都将处于较高水平。未来龙湖的冠寓、万科的泊寓都将名企品牌长租陆续落户南京，可重点关注其选址和项目选择。

随着以90后为代表的白领消费时代到来，其消费观念更突显需求的个性化特征，甚至他们部分人认为必须买房的观念已经落伍，这一观念在高学历、高素质、高收入的90后群体中更为盛行。尤其租售同权恰逢其时地契合了年轻人在婚后租房也能解决对周边配套资源公平占有的社会需求，那么又何必一定要背负大半生的贷款、毫无幸福感地生活而一定要买房呢？随着时代的变迁和人们观念的转变，公寓类物业大有可为或许也仅仅是时间的问题，因此现在对公寓市场的投资未必不是一种有远见的选择。

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

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